Les conséquences du PLU

Ainsi qu’annoncé dans les bulletins municipaux d’information n°27 et 28, Jean Paul Vallon a chargé le cabinet d’urbanistes « Réalités » d’élaborer le futur Plan Local d’Urbanisme (PLU) de Lamastre.

Réalités Bureau d’études, basé à Roanne, travaille  exclusivement pour les collectivités locales dans les domaines de l’urbanisme règlementaire, l’urbanisme opérationnel,  le paysage, la conception d’aménagement, l’ingénierie et la Maîtrise d’œuvre Voirie et Réseaux divers.

Réalités Environnement, basée à Trévoux, entre Lyon et Villefranche-sur-Saône, propose une assistance et un accompagnement des collectivités, des industriels et des particuliers, dans le domaine de l’eau : l’assainissement, l’eau potable, l’eau pluviale.

Une réunion publique d’information a été organisée au centre culturel de Lamastre le 12 septembre dernier.

Le public était peu nombreux, à croire que l’avenir de Lamastre intéresse peu ses habitants ou  alors qu’il manquait d’information sur la tenue de cette réunion !!!

Comme nous l’avons écrit dans un précédent article, le PLU est le document qui va déterminer le droit à construire pour chaque parcelle publique ou privée du territoire communal. Telle parcelle constructible dans le cadre du POS ne le sera pas forcément dans le PLU.

Selon nos sources, la transformation du Plan d’Occupation des Sols (POS) en Plan Local d’Urbanisme (PLU) va faire quelques heureux et beaucoup, beaucoup de mécontents.

Pourquoi doit-on changer de document d’urbanisme ?

Le document qui sert de cadre juridique aux conditions d’utilisation des sols sur le territoire Lamastrois est un Plan d’Occupation des Sols. C’est un vieux document d’urbanisme qui a été créé par la loi d’orientation foncière de 1967.

Ce document ne correspond plus aux orientations nationales définies par la loi « Solidarité et Renouvellement Urbain » (SRU) du 13 décembre 2000 qui a créé les Plans Locaux d’Urbanisme.

Les PLU prévoient de nombreuses dispositions en matière de protection de l’environnement et de préservation de la biodiversité qui ont été confirmées par le Grenelle de l’environnement. Les POS n’intégraient pas cette dimension environnementale.

Conscient des difficultés pour les maires de passer d’un POS à un PLU, le législateur leur a laissé jusqu’au 26 mars 2017 pour se mettre en conformité avec la loi. Il a accepté que les POS soient maintenus en vigueur jusqu’ à cette date. C’est pourquoi on entend souvent parler de « POS valant PLU ».

Passé le 26 mars 2017, les maires qui n’auront pas adopté un PLU perdront la maitrise foncière sur le territoire de leur commune car c’est le Règlement National d’Urbanisme (RNU) qui s’appliquera alors.

En d’autres termes, la municipalité de Lamastre aura attendu 16 ans pour élaborer son PLU qu’elle met aujourd’hui en place à marche forcée de peur sans doute de perdre ses prérogatives en matière de délivrance des permis de construire.

On peut supposer que les évènements de ces dernières années – cherchez bien – ne sont pas étranger à cette adoption tardive d’un PLU qui comporte un cadre environnemental contraignant.

Comment sont élaborés les PLU ?

C’est le conseil municipal qui prescrit l’élaboration du PLU. Il peut en confier les études à un cabinet d’urbanistes.

La loi prévoit qu’une concertation TRES LARGE avec le public doit être engagée. Les avis de la population sont destinés à alimenter la réflexion des urbanistes.

La population a t’elle été consultée largement à Lamastre ? A ce jour, pas à notre connaissance.

Deux mois au moins avant l’arrêt du projet, un débat a lieu en conseil municipal sur les orientations générales du Projet d’Aménagement et de Développement Durable (PADD) qui est un élément essentiel du dossier.

Le projet est ensuite mis en délibéré en conseil municipal et soumis à enquête publique pendant un mois.

Enfin, à l’issue, le projet définitif est approuvé par le conseil municipal, publié et transmis au Préfet.

Ce n’est qu’un mois après qu’il devient opposable aux tiers.

Que contiennent les PLU ?

Ils doivent comprendre un rapport de présentation, un Projet d’Aménagement et de Développement Durable (PADD), un rapport sur les Orientations d’Aménagement et de Programmation, (OAP), une carte de zonage et un règlement.

– Le rapport de présentation

C’est un diagnostic territorial de la commune : environnement, risques naturels, démographie, emploi, habitat, équipements publics, patrimoines naturel et historique, etc.

A cet égard, le commun’ infos n° 28 présente une situation idyllique de l’économie Lamastroise. On peut ainsi lire en pages 39 et 40 : « La part des chômeurs est en légère diminution…Au niveau du logement, le parc est en nette augmentation…Une offre d’emplois qui demeure importante… ». Chacun appréciera à sa juste valeur ces informations totalement déconnectées de la réalité. Nous y reviendrons .

– Le Projet d’Aménagement et de Développement Durable (PADD)

C’est un document politique qui exprime les objectifs et les projets de la commune à l’horizon de 10 à 20 ans.

Il répond aux objectifs du développement durable c’est à dire un développement qui « répond aux besoins du présent sans compromettre la capacité des générations futures à répondre aux leurs. ».

 Le contenu du PADD du PLU de Lamastre est résumé dans le Commun’ infos n° 29 sur lequel nous aurons l’occasion de revenir également car il contient de nombreuses extravagances.

-Les Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP)

Elles définissent la gestion de l’espace sur des quartiers à enjeux spécifiques (paysages, entrées de ville, patrimoine, continuités écologiques, lutte contre l’insalubrité). Elles favorisent une répartition équilibrée des différentes activités dans les nouveaux quartiers. Elles comportent un échéancier prévisionnel de l’ouverture à l’urbanisation des zones à urbaniser, etc.

S’agissant du soin à apporter aux entrées de ville, il y a effectivement du travail à faire à Lamastre, entre une carrière et un tas de granulat à son entrée depuis Tournon et la gare du Mastrou qui fait office de cimetière industriel…

– Le plan de zonage du territoire

C’est une carte graphique des surfaces du territoire référencées selon leur destination. Comme le POS, le PLU va diviser le territoire lamastrois en zones constructibles et en zones non constructibles :

• La zone U : secteurs déjà urbanisés, secteurs où les équipements publics ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter.

• La zone 1AU : il s’agit de secteurs naturels urbanisables immédiatement en raison de la présence d’assainissement existant à la périphérie immédiate.

• La zone 2AU : il s’agit des secteurs naturels de la commune dont la capacité d’assainissement est insuffisante, mais qui peuvent être urbanisés sous la condition d’une révision du PLU.

• La zone A : ce sont les zones agricoles, équipées ou non, à protéger en raison de leur potentiel. Seules les installations et constructions nécessaires aux services publics et à l’exploitation agricole y sont autorisées.

Le règlement décrit pour chaque zone les dispositions règlementaires applicables : destination des constructions, usages des sols, nature d’activité, caractéristiques architecturales, équipements et réseaux.

C’est ici que les choses deviennent intéressantes à Lamastre.

Selon nos sources, les surfaces constructibles pourraient passer de 25 hectares à 5 seulement en privilégiant les zones déjà desservies par des réseaux d’eau et d’assainissement et en forçant le regroupement.

Nous ne serions pas obligés de concentrer l’habitat si la municipalité avait investi depuis longtemps dans un programme massif d’extension de ses réseaux d’assainissement et d’adduction d’eau potable.

Cette réduction drastique des réserves foncières peut aboutir à terme à une hausse spectaculaire du prix des terrains.

Les surfaces constructibles seraient aussi revisitées, telle parcelle jusqu’ici constructible devenant inconstructible après le 26 mars 2017.

Nous avons cru comprendre, par exemple, que de très nombreux terrains situés en rive gauche du Doux (au dessus de l’hôpital) et en altitude seraient concernées par ce déclassement.

Par contre, d’autres zones situées à l’opposé, côté Peyronnet, seraient préservées du déclassement, voire même deviendraient constructibles. Ceux qui ont du terrain dans ces quartiers ou qui en ont récemment acheté ont donc de la chance ou ont eu le « nez creux ».

Ce n’est d’ailleurs pas autre chose que l’application de ce qui est écrit dans le Commun’ infos n°29 : « Le groupe étudie le zonage actuel du POS et recense les surfaces à aménager ou à retirer dans les différentes zones : urbaine, à urbaniser, agricole, naturelle, etc. Les directives principales étant de privilégier un habitat groupé facilitant les économies foncières et de s’inscrire en cohérence avec l’urbanisation existante. »

Nous invitons donc les propriétaires fonciers à se déplacer en mairie pour prendre connaissance de ce qui leur est réservé et formuler leur avis.

Il n’y a rien de plus motivant pour bouger que lorsqu’on touche au portefeuille.

RAD